Bonjour à tous,

Voici quelques lien de témoignages d'agents immobiliers et d'étude notariale sur l'état du marché immobilier.

Touts les liens suivants sont des entretients telephoniques avec des professionels de l'immobilier.

Le but étant de "prendre la temperature du marché"... écoutez vous serez surpris... les langues se delient.

1) Etude notariale paris 14eme: Grosse chute de l'activité

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=16879

2) Agence immobiliere paris 14eme: Calme plat, Decembre redoutable

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=16853

3) Agence immobiliére paris 9eme: Le marché perd les pédales

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=16743

Si vous voulez écouter des enristrement de sur votre région:

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewforum.php?f=48

En gros bien que la FNAIM annonce encore des ralentissement de la hausse des prix, les personnes sur le terrain ne tiennent plus du tout le même language...

En gros, l'activité chutte fortement, si vous avez un bien à vendre c'est maintenant ou jamais et certain annonce délà qu'il faudra baisser les prix pour vendre... c'est le monde à l'envers.

 Depuis 1997 on entend souvent que la chute des taux a compensée la hausse des prix... et qu'au final cela revient au même d’acheter maintenant qu’il y a 3, 5 ou 7 ans...   

Maintenant que les taux remontent, on entend de plus en plus souvent que les prix vont certainement baisser… mais que au final cela ne changera rien non plus car la hausse des taux va compenser la baisse…  

Juste pour vérifier, j’ai récupéré l’historique des taux d’intérêt pour l’immobilier sur meilleurtaux.com et j’ai comparé avec l’évolution des prix dans Paris (voir la graphe ci-dessous)…

  Le résultat est intéressant, en voici les conclusions :   

1)       De 1991 à 1997 les prix de l’immobilier ont baissé, passant de 3500Euro à 2300Euro le mètre carré soit une baisse de 35%… Mais les taux aussi ont eux aussi baissé, passant de 9% en 1991 à 6% en 1997. La conclusion c’est donc que l’immobilier baisse lorsque les taux baissent ???? Mince je croyais que c’était le contraire… Bon passons,  regardons la suite… 

2)       De 1997 à nos jours les prix de l’immobilier ont montés, passant de 2300Euro à 5500Euro soit une hausse de 140%... Pour autant les taux ont continué à baisser passant de 6% en 1997 à 3.5% début 2006.  

Bon alors là je n’y comprends plus rien, on m’a toujours dit que les taux et les prix de l’immobilier sont liés, alors quoi ??? Les prix baissent, les taux baissent et puis les prix montent et les taux baissent aussi… Doit on en conclure que les taux baissent quoi qu’il arrive et que par conséquent il faudra toujours attendre demain pour acheter puisque les taux seront plus faibles.  

Vous noterez que j’ai ajouté 2007 selon la FNAIM stagnation, et selon la BCE hausse des taux de 1 point.  

On peut donc se poser la question : Mais quel est l’effet de la hausse des taux sur le marché de l’immobilier alors ?  

En fait, je dirais que ce n’est pas tout a fait mécanique, en fait le facteur principal qui déclanche l’achat c’est la capacité à s’endetter pour un bien donné… Si les prix OU si les intérêt augmentent, il faut soit augmenter son taux d’endettement, soit augmenter la durée du prêt, soit réduire sa surface d’achat, soit partir ailleurs ou les prix sont moins cher.  

Essayons de regarder cela par l’exemple :  

Voici les donnée d’un couple Parisien qui veut acheter son premier 1/2 pièces de 50m2 :

1)       Leurs revenus mensuels net sont de 4500E par mois. 

2)       Ce couple est prêt à s’endetter au maximum soit, prenons pour l’exemple 30%. 

3)       Ce couple est aussi prêt à augmenter la durée du prêt au maximum, soit pour l’exemple 25 ans.  

Même si 25ans pour 50m2 parait complètement idiot car ce couple ne compte pas passer plus de 10 ans dans son 50m2. Ils veulent avoir leur « chez-soi » car il ne supporte pas d’être locataire…  

Par contre, comme il ne veulent pas devenir propriétaire de n’importe quoi, ils ont bien réfléchit et ils seront intransigeants sur certains point :

1)       Il ne prendront pas une surface inférieure a 50m2, car ils pensent que c’est la surface minimum si ils ont un bébé (même si c’est un peu petit, ils sont prêt à accepter). 

2)       Ils sont proches de leur famille et aime le quartier ou ils ont toujours vécu à Paris, et ils ne veulent partir en banlieue pour acheter… Ben oui, si ils achètent, c’est pour ce faire plaisir avant tout… Ils recherchent le coup de cœur et pas l’investissement.  

Donc il vont voir leur banquier qui leur dit, qu’il vaut toujours mieux rembourser le plus possible var le coût du crédit est alors toujours moins cher puisque la durée est minimisée… Bonne idée, ils s’endetterons alors a hauteur de 30% soit une capacité de remboursement de 1500Euro.  

Si nous résumons, notre couple achètera, si est seulement si :

1)       Si ils peuvent acheter 50m2… Ils ne réduiront pas leur surface d’achat qui est déjà petite. 

2)       Si ils peuvent acheter dans leur quartier à Paris… Ils ne partiront pas ou c’est moins cher, car à leurs yeux c’est aussi moins bien et ça ne vaut pas le coup. 

3)       Ils s’endetteront à hauteur de 30% de leur revenu, soit 1500Euro de remboursement mensuel. 

4)       Ils pourront s’endetter jusqu'à 25 ans maximum leur a dit le banquier, ensuite la banque ne suivra pas.  

En reprenant le graphe au dessus, (prix vs intérêt). On peut calculer pour un remboursement mensuel constant de 1500Euro (graphe en dessous) :

1)       Le coût total du l’achat, qui est égal au coût du bien plus les intérêts payé à la banque. 

2)       La durée du crédit pour pouvoir payer, le bien plus les intérêt de la banque.  

  Que voit ont  sur le graphe ci-dessus:  

1)       Pour le même bien ce couple aurait du payer au total (achat+intérêt), 440 000Euro en 1991, 145 000Euro en 1997 et 394 00Euro en 2006 (466 000Euro en 2007 si les taux reprennent 1 point et que le marché stagne). Sur cette période, notre couple, en fonction du moment de l’achat aura payé du simple au Triple pour le même bien… 

2)       Pour le même bien ce couple aurait du s’endetter 25 ans en 1991, 8 ans en 1997 et 22 ans en 2006 (et 26 ans en 2007 si les taux reprennent 1 point et que le marché stagne). Sur cette période, notre couple, en fonction du moment de l’achat aura une durée de crédit qui sera passé du simple au triple aussi…  

On s’aperçoit alors de quelque chose de très intéressant, notre couple est hors du marché, soit plus de 25ans de remboursement à deux dates, en 1991 et en 2007 (si les taux reprennent 1 point et que le marché stagne).  

En 1991 nous le savons, le marché est tombé…En 2007, la question est donc : est il possible qu’il tombe aussi ?  

Je pense qu’un élément de réponse est dans l’effort supplémentaire qu’il faux pour supporter, soit une augmentation de l’immobilier, soit pour supporter une augmentation des taux. En effet, comme nous le savons les intérêts à rembourser à la banque sont calculé sur le capital restant chaque mois, à rembourser.  

En fait, les effets de l’augmentation de 1% des taux d’intérêt sur un marché à 2300Euro le mètre carré ne sont pas du tout les même que sur un marché à 5500Euro le mètre carré… car pour les intérêt ce ne sont pas les % d’augmentation de l’immobilier qui compte mais bel et bien la somme empruntée… les effet sont exponentiels (c’est ce que l’on voit de 1991 à 1992 et ce que l’on voit de 2006 à 2007).  

Pour s’en convaincre et pour déterminer quand passe t-on hors du marché (soit plus de 25 ans de remboursement) il faut tracer deux graphes : 

1)       Durée de remboursement (pour un remboursement mensuel fixe de 1500Euro) vs Prix au mètre carré à un taux de crédit constant (disons 3.5%). 

2)       Durée de remboursement (pour un remboursement mensuel fixe de 1500Euro) vs taux de crédit  à Prix au mètre carré constant (disons 5500Euro).  

Nous allons donc étudier, l’effet d’une augmentation soit des taux, soit des prix sur le marché actuel et voir l’effet sur  la durée d’endettement. En fait ceci est une mesure de la facilité à rendre les potentiels acheteurs en dehors du marché.

En regardant les graphes ci-dessus on s’aperçoit que :  

1)       Notre couple sera hors du marché actuel (5500Euro le mètre carré et 3.5% d’intérêt) si les prix augmentent de 5500Euro le mètre carré à 6000Euro le mètre carré. Ils peuvent donc encore accepter une hausse des prix de 9%. 

2)       Notre couple sera hors du marché actuel (5500Euro le mètre carré et 3.5% d’intérêt) si les taux augmentent de 3.5% à 4.3%. Ils peuvent donc encore accepter une hausse des taux de 0.8%.  

Donc dans la situation actuelle si la BCE remonte les taux de 1% ou si l'immobilier prend encore 10% l'an prochain, ils seront hors du marché… ainsi que pas mal de primo accédants. 

En fait, Le risque actuel viens plus de la remonté des taux plutôt que de la hausse des prix… la BCE vas remonter ces taux de 1 point, donc notre couple sera hors du marché et alors que ce passe t’il…  

1)       Soit l’activité de l’immobilier est forte, ce qui veut dire que notre couple gagne peut d’argent face aux autres couples qui veulent acheter la même chose qu’eux … dans ce cas, les stocks de biens à la vente continuent à diminuer car les autres couples peuvent acheter. Dans ces conditions, notre couple n’a qu’à pleurer car il a perdu l’occasion d’acheter et le marché n’est pas prêt de se retourner. 

2)       Soit l’activité de l’immobilier est faible, ce qui veut dire que notre couple gagne sensiblement autant d’argent face aux autres couples qui veulent acheter la même chose qu’eux… dans ce cas, les stocks de biens à la vente montent car les autres couples ne pas peuvent acheter non plus. Dans ces condition notre couple a sûrement bien fait de ne pas acheter car nous sommes sûrement au bords du crack.  

Selon la FNAIM les stock on explosé, on peut aussi voir ce phénomène sur le site se loger.com ou l’on a dépassé les 500 000 biens a vendre. On dirait que nous sommes dans la configuration numéro 2.  

Nous l’avons vu, ce qui à un effet sur les prix de l’immobilier, ce n’est pas la hausse ou la baisse des taux des taux… Le vrai effet sur les prix c’est la capacité des primo accédants à acheter… si cette catégorie est hors du marché… le marché se grippe… et l’avenir nous dira la suite. 

En conclusion je dirais que si vous étés en phase d’acheter, que vous êtes à un taux d’endettement de 30% ou plus, que vous êtes en durée de crédit a 25 ans ou plus… Attendez encore 6 mois avant d’acheter… car le marché pourrait se retourner très bientôt. Et être le dernier a acheter a plus haut historiquement atteint avec un taux de crédit qui à déjà re-augmenté… ça fait vraiment pas très malin.  

Bon courage à tous.  

ça y est même sur seloger.com on ose parler de baisse...

Il vous dirons dans 6 mois qu'ils vous aurons prevenu... d'ailleurs tout les media vous aurons prevenu...

même la FNAIM vous dit " Janvier 2006 : Nouvelle confirmation du ralentissement de la hausse des prix"

C'est clair non? En ce moment si vous voulez acheter... mieux vaut attendre encore quelque mois, histoire de voir ce qui vas se passer!!!

le lien: http://www.seloger.com/s_actu/187078/estext_actu.htm

Conjoncture : le taux du crédit sera déterminant

En 2006, c'est le taux du crédit qui devrait donner le tempo du marché. De sa stabilité ou de sa remontée va dépendre le maintien ou la baisse de la demande ainsi que le mouvement des prix.

Des enquêtes de marché se concluant par de la prospective, les professionnels de l'immobilier et les notaires en sortent régulièrement à partir de l'analyse concrète du marché.

D'autres études, partant de ces mêmes enquêtes, expliquent les comportements de ce marché et son orientation à moyen terme. C'est le cas de la note trimestrielle réalisée par la direction des Etudes Economiques du Crédit Agricole fin janvier 2006. Elle décortique les raisons du tassement de la demande qui se révèle depuis quelques mois sur le marché de l'accession, se traduisant par des ventes qui se stabilisent dans l'ancien et freinent dans le neuf, des prix qui ralentissent globalement même si certains micro marchés sont encore euphoriques, des stocks qui remontent dans l'ancien comme dans le neuf, en province comme en Ile-de-France.

L'auteur de la note, Olivier Eluere, explique les raisons de ce tassement. Face à la hausse des prix, prohibitive, les niveaux ayant progressés de 115% depuis 1996, la solvabilité des ménages se dégrade et les investisseurs voient le rendement locatif s'amenuiser.
Sur le premier point, la démonstration est éloquente : « le ratio de solvabilité des ménages acquéreurs d'un logement ancien (le taux d'effort) a atteint, en moyenne 31% l'an dernier contre 28% en 1998. Mais ce ratio n'est qu'une moyenne. Et il est supérieur à 35% pour 20% des acquéreurs ».

Désormais, le taux d'effort, malgré des taux bas et une durée des prêts qui se rallonge, atteint des niveaux critiques, ce qui engendre, de la part des primo-accédants à revenu modéré, à renoncer à l'acquisition.

Parallèlement, « même si la part des acheteurs déjà propriétaires finançant en partie leur achat par une revente a progressé ces dernières années, cette part peut finir par se stabiliser ». Effectivement, celui qui revend son bien à prix fort se retrouve à en acquérir un autre à prix tout aussi élevé. Sauf à passer par la case locataire en attendant que les prix baissent.

Par ailleurs, « une partie des accédants conclut une acquisition au prix de concessions marquées par rapport à la taille et l'emplacement du bien. Mais ces concessions pourraient avoir atteint leurs limites ». En d'autres termes, certains acquéreurs potentiels pourraient préférer rester locataires dans un environnement plus favorables en terme de commodités : établissements scolaires ou transports en commun.

Sur le second point, celui de l'investissement, le « taux de rendement s'érode ». Il est encore supérieur à un rendement obligataire mais faible néanmoins risquant de décourager certains projets d'investissements.

Dans tous les cas, la demande s'interroge même si elle reste soutenue par des facteurs structurels (démographie, décohabitation, préparation de la retraite...) et par l'attractivité du crédit. Et, « en 2006, la variable déterminante du marché sera le niveau des conditions de crédit. Le scénario le plus probable est celui d'une remontée modérée et graduelle des taux de rendement obligataires, de 3,30% à 4% », ce qui induira une demande plus modérée et des prix qui vont atterrir en douceur.

Reste que « si les taux longs observent une remontée liée à une résurgence des risques inflationnistes, la solvabilité des ménages connaîtrait une dégradation entraînant un repli de la demande et un ajustement des prix ».

Une évolution des taux qui ressemble à une épée de Damoclès

Elisabeth Lelogeais
SeLoger.com – Février 2006

Tout Simplement incroyable, allez visiter ce site ça vaut vraiment le detour...

Quand je pense à tout ces pauvre gens qui vont se saigner pour se payer une maison en Kit à "-30%" sur un marché qui a pris plus de 100% en 5ans.  

Un conseil attendez 2ans vous les aurez les -30% et pour une vraie maison...

Le lien: http://www.mikit.fr/

Et bien entendu les morceau choisis:

Attention les yeux, ca fait pleurer:

Comparaison de la situation d'un propriétaire et d'un locataire

Tout français, quel qu'il soit, est confronté un jour à la nécessité de se loger... en payant.
Il n'existe pas de logement gratuit.
Il n'a donc pas 36 solutions. Il en a deux :
- Soit il loue un logement.
- Soit il l'achète.
Pour celui qui ne dispose pas des fonds nécessaires pour payer l'acquisition, il a recours au crédit. Le choix devient alors payer un loyer ou payer une mensualité.
Dans les deux cas, la somme grève le budget du ménage. Dans les deux cas, il faudra bien consacrer une partie des revenus à payer, soit un loyer, soit une mensualité.

Quelle est la situation du locataire ?

Y compris celui qui a la chance de louer un logement dit "Habitation à loyer Modéré" (encore qu'en ces temps, le terme modéré ne soit plus exactement celui qui convient). Il connaît son loyer aujourd'hui ; il ne peut en prévoir l'évolution.
Son loyer suivra nécessairement le cours de l'inflation, sera augmenté des charges, prévues et imprévues, de copropriété que le locataire ne peut contrôler et aucun propriétaire, fût-il un organisme HLM, ne s'engagera sur le loyer que paiera le locataire dans 10, 15 ou 20 ans. C'est l'aventure totale. L'incertitude absolue ; la seule certitude étant de ne rien avoir au bout du compte. C'est l'impossibilité de prévoir son budget sur le long et même le moyen terme.

Quelle est la situation de l'accédant à la propriété ?

Celui qui achète connaît précisément, et singulièrement s'il prend la précaution d'emprunter à taux fixe et à remboursements constants, la mensualité qu'il paiera dans 5 ans, dans 10 ans, dans 15 ans et même le montant exact de sa dernière mensualité.

C'est tout l'inverse de l'aventure. Mais disent les adversaires de l'accession sociale, les pulsions de la vie ne sont pas toujours le résultat d'un choix et le chemin d'un couple peut-être chaotique.

Qu'advient-il quand on perd son emploi, quand on tombe malade, quand on devient incapable de travailler ou, pire, si l'un des deux conjoints décède ?
Dans le cas des locataires, les choses sont simples : on ne peut pas payer son loyer, on est expulsé. Même si le législateur a prévu des mesures d'humanité pour éviter l'expulsion pendant la rigueur de l'hiver, l'expulsion arrive nécessairement quelles que soient les caus