Lettre de comparaison des différents indices des prix de l’immobilier (Août)

Publié le par Pierre Abadie

Lettre de comparaison des différents indices des prix de l’immobilier (Août)

Ils est proposé dans cette lettre mensuelle de standardiser les indicateurs FNAIM, BoursoPAP et les donnée issue du site www.cotation-immobiliere.fr et de les comparer entre pour essayer d’en tirer une tendance.  

 

 

Comme expliqué dans la section « pourquoi essayer de standardiser » Il a été choisi de suivre une tendance et non pas des prix  brut au mètre carré.  

 

 Pour ce faire : 

 

1)      Une date référence a été choisie : le 1er janvier 2006.  

2)     Pour chaque source référence (FNAIM, BoursoPAP, cotation immobiliere), le pourcentage de variation donné chaque mois mesure l’évolution intervenue entre le prix (ou l’indice de prix) du derniers mois connus et le prix (ou l’indice de prix) du mois de janvier 2006 

 

Tendance au 1er août 2006 :   

 

Appartements :  

 

Tandis que les chiffre FNAIM montrent une hausse de plus de 5% depuis le début de l’année, les chiffres BoursoPAP montrent une stabilisation avec une hausse de seulement 1%. Dans les deux on note une stabilisation des prix depuis quatre mois.  

 

De sont coté les prix obtenus grâce a cotation-immobiliére montrent une baisse de prés de 4%.

 

 

 

Maisons : 

 

 

La FNAIM, BoursoPAP et cotation-immobiliere s’accordent pour montrer une stagnation des prix des maisons, l’évolution depuis janvier 2006 est de seulement 1% à 2%.  

 

 

 

 Commentaire FNAIM :  

 

 

les prix des appartements anciens ont progressé de 1.3% et ceux des maisons ont reculé de 2.1%. Dans l’ensemble, la légère baisse de 0.3% des prix de l’ancien observée au cours du dernier mois soutient le ralentissement de la hausse des prix qui s’est établie, quant à elle, à +8.8% sur un an au mois de juillet 2006 (contre +9.1% sur un an au mois de juin 2006).

Alors, même si la hausse des prix des maisons apparaît désormais moins rapide (+1.3% au cours des trois derniers mois contre +2.9% à la fin du 2ème trimestre 2006), les prix des appartements anciens enregistrent toujours une progression soutenue (+3.0% au cours des trois derniers mois). 

 

 

Au total, au cours du mois de juillet, le ralentissement de la hausse des prix n’aura pas été enrayé par les évolutions contrastées des prix des appartements et des maisons, habituelles à cette période de l’année.  

 

Source : http://www.fnaim.fr/infos/prix-immobilier/juillet-2006.aspx

Commentaire BoursoPAP :  

 

 

S'il est vrai que le mois de juillet témoigne toujours d'une activité immobilière ralentie, il n'en reste pas moins qu'il révèle généralement les tendances de fin d'année. Or, la pause sur les prix semble se poursuivre, avec même une légère inclinaison négative : -0,54 % pour les appartements et – 0,73 % pour les maisons. Notons aussi que les taux de négociation se réévaluent et que les délais de transactions augmentent : il faut désormais 9 semaines pour vendre une maison.  

 

Au résultat, les variations enregistrées depuis le début de l'année sont négligeables (aux alentours de 1 %) et celles que le marché a enregistrées sur les trois derniers mois sont orientées à la baisse : -0,65 % pour les appartements, - 0,42 % pour les maisons.Sur les douze derniers mois, le poids des augmentations du second semestre 2005 se fait encore sentir, puisque les tendances annuelles donnent plus de 8% pour les appartements et un peu moins de 6% pour les maisons. Il n'en reste pas moins que les stocks de biens à vendre augmentent dans des proportions sensibles et que les ventes effectivement réalisées attestent de l'exigence des acquéreurs, toujours plus sélectifs  

 

Source : http://www.boursorama.com/patrimoine/information/detail-dossier.phtml?news=3592059

Source Cotation-Immobiliere : http://www.cotation-immobiliere.fr/

 Pourquoi essayer de standardiser ? 

 

 

 

Plusieurs organismes ou associations se proposent de diffuser des indicateurs permettant de suivre les prix de l’immobilier en France.  

 

Il est néanmoins difficile pour le non professionnel de comprendre les chiffres indiqué car les références sont différentes tant sur les échantillons représentatif utilisés que sur les méthodes de calculs. 

 

Par exemple :  

 

Pour la FNAIM, le pourcentage de variation annuel mesure l’évolution intervenue entre la moyenne des prix mensuels moyens des douze derniers mois connus et la moyenne des prix mensuels moyens des douze mois précédents.  

 

Pour l’indice BoursoPAP, le pourcentage de variation annuel mesure l’évolution intervenue entre le prix du derniers mois connus et le prix douze mois auparavant.  

 

Sur l’évolution des prix, on ressent bien que l’on ne parle pas tout à fait de la même chose, dans le premier cas on parle d’une sorte de moyenne des prix moyennée glissante sur 24 mois tandis que dans le second on parle plus simplement d’une moyenne des prix glissante sur 12 mois.  

 

Si on regarde l’échantillon représentatif, la FNAIM utilise l’ensemble des transactions réalisées par les professionnels de la FNAIM et constitué, chaque mois, d’environ 10 000 à 12 500 ventes. Les représentant FNAIM représente environ 1/3 du marché.  

 

De son coté, L’indice BoursoPAP des prix de l’immobilier dans les huit premières agglomérations françaises est calculé chaque mois sur la base des transactions enregistrées le mois précédent par le journal De Particulier à Particulier. Il s’agit des prix de vente réels et non des prix mentionnés dans les annonces. Pour le mois d’août, l’analyse a été faite sur un peu plus de 13 000 transaction.  

 

Un autre point de vue est celui de www.cotation-immobiliere.fr qui suit « en quasi direct » le prix des annonces immobilière. Ce site se propose ainsi de regrouper différentes sources de chiffres relatifs à l'immobilier afin de permettre de dégager les tendances réelles et actualisées du marché. Il procède pour cela de la sorte : tous les deux jours, près de 400 000 annonces immobilières provenant de 9800 agences sont automatiquement intégrées dans les calculs statistiques. Elles proviennent d'agences réparties sur l'ensemble du territoire. Compilées sur ce site, elles permettent d'évaluer en temps quasi réel les prix de la pierre au niveau national, départemental et municipal. Les prix analysés sont ceux des biens mis en vente avant toute négociation. Les évolutions sont ainsi perceptibles en direct, à 48 heures près.  

 

Là encore l’échantillon n’est pas le même, on parle d’environ 12 000 transactions réalisées pour la FNAIM et boursoPAP alors que cotation-immobiliere suit les 400 000 annonce actuellement en ligne sur internet. On a donc le sentiment que les prix reporté par la FNAIM seront plus proches des « vrais » prix du marché puisqu’ils sont basés sur des transactions réalisés sur l’ensemble du réseau FNAIM, ceux du BoursoPAP seront sûrement sur cotés car l’indice suit les 8 premières agglomérations françaises. Ceux de cote-immobilieres seront sûrement au dessus de la réalité car ils suivent les prix des annonces avant négociation.  

 

Conclusion :  

 

1)      Les différents indicateurs ne nous permettent donc pas de suivre les prix car il ne regarde pas les mêmes échantillons. 

 

2)      On ne peut pas comparer directement les évolutions en % des différents indicateurs car les méthodes de calcul sont différentes.  

 

Proposition : 

 

Cette lettre propose de normaliser les chiffres issus des indicateurs FNAIM, BoursoPAP et cotation-immobiliere. Le but etant de regarder une tendance plutôt que des valeurs brutes de prix au mètre carré.  

 

 Pour ce faire : 

 

1)      Une date référence a été choisie : le 1er janvier 2006.  

 

2)      Pour chaque source référence (FNAIM, BoursoPAP, cotation immobiliere), le pourcentage de variation donné chaque mois mesure l’évolution intervenue entre le prix (ou l’indice de prix) du derniers mois connus et le prix (ou l’indice de prix) du mois de janvier 2006. 

Publié dans Immobilier

Commenter cet article

Xavier 22/01/2008 13:36

Bonjour à tous,venez découvrir les perspectives du marché immobilier en France sur :http://monimmobilier.blogspot.comA+