Hausse des taux, effets sur les prix? Faut il acheter maintenant?

Publié le par Pierre Abadie

 Depuis 1997 on entend souvent que la chute des taux a compensée la hausse des prix... et qu'au final cela revient au même d’acheter maintenant qu’il y a 3, 5 ou 7 ans...   

Maintenant que les taux remontent, on entend de plus en plus souvent que les prix vont certainement baisser… mais que au final cela ne changera rien non plus car la hausse des taux va compenser la baisse…  

 

Juste pour vérifier, j’ai récupéré l’historique des taux d’intérêt pour l’immobilier sur meilleurtaux.com et j’ai comparé avec l’évolution des prix dans Paris (voir la graphe ci-dessous)…

 

  Le résultat est intéressant, en voici les conclusions :   

1)       De 1991 à 1997 les prix de l’immobilier ont baissé, passant de 3500Euro à 2300Euro le mètre carré soit une baisse de 35%… Mais les taux aussi ont eux aussi baissé, passant de 9% en 1991 à 6% en 1997. La conclusion c’est donc que l’immobilier baisse lorsque les taux baissent ???? Mince je croyais que c’était le contraire… Bon passons,  regardons la suite… 

2)       De 1997 à nos jours les prix de l’immobilier ont montés, passant de 2300Euro à 5500Euro soit une hausse de 140%... Pour autant les taux ont continué à baisser passant de 6% en 1997 à 3.5% début 2006.  

 

Bon alors là je n’y comprends plus rien, on m’a toujours dit que les taux et les prix de l’immobilier sont liés, alors quoi ??? Les prix baissent, les taux baissent et puis les prix montent et les taux baissent aussi… Doit on en conclure que les taux baissent quoi qu’il arrive et que par conséquent il faudra toujours attendre demain pour acheter puisque les taux seront plus faibles.  

 

Vous noterez que j’ai ajouté 2007 selon la FNAIM stagnation, et selon la BCE hausse des taux de 1 point.  

On peut donc se poser la question : Mais quel est l’effet de la hausse des taux sur le marché de l’immobilier alors ?  

 

En fait, je dirais que ce n’est pas tout a fait mécanique, en fait le facteur principal qui déclanche l’achat c’est la capacité à s’endetter pour un bien donné… Si les prix OU si les intérêt augmentent, il faut soit augmenter son taux d’endettement, soit augmenter la durée du prêt, soit réduire sa surface d’achat, soit partir ailleurs ou les prix sont moins cher.  

 

Essayons de regarder cela par l’exemple :  

 

Voici les donnée d’un couple Parisien qui veut acheter son premier 1/2 pièces de 50m2 :

 

1)       Leurs revenus mensuels net sont de 4500E par mois. 

 

2)       Ce couple est prêt à s’endetter au maximum soit, prenons pour l’exemple 30%. 

 

3)       Ce couple est aussi prêt à augmenter la durée du prêt au maximum, soit pour l’exemple 25 ans.  

 

Même si 25ans pour 50m2 parait complètement idiot car ce couple ne compte pas passer plus de 10 ans dans son 50m2. Ils veulent avoir leur « chez-soi » car il ne supporte pas d’être locataire…  

 

Par contre, comme il ne veulent pas devenir propriétaire de n’importe quoi, ils ont bien réfléchit et ils seront intransigeants sur certains point :

 

1)       Il ne prendront pas une surface inférieure a 50m2, car ils pensent que c’est la surface minimum si ils ont un bébé (même si c’est un peu petit, ils sont prêt à accepter). 

 

2)       Ils sont proches de leur famille et aime le quartier ou ils ont toujours vécu à Paris, et ils ne veulent partir en banlieue pour acheter… Ben oui, si ils achètent, c’est pour ce faire plaisir avant tout… Ils recherchent le coup de cœur et pas l’investissement.  

 

Donc il vont voir leur banquier qui leur dit, qu’il vaut toujours mieux rembourser le plus possible var le coût du crédit est alors toujours moins cher puisque la durée est minimisée… Bonne idée, ils s’endetterons alors a hauteur de 30% soit une capacité de remboursement de 1500Euro.  

 

Si nous résumons, notre couple achètera, si est seulement si :

 

1)       Si ils peuvent acheter 50m2… Ils ne réduiront pas leur surface d’achat qui est déjà petite. 

 

2)       Si ils peuvent acheter dans leur quartier à Paris… Ils ne partiront pas ou c’est moins cher, car à leurs yeux c’est aussi moins bien et ça ne vaut pas le coup. 

 

3)       Ils s’endetteront à hauteur de 30% de leur revenu, soit 1500Euro de remboursement mensuel. 

 

4)       Ils pourront s’endetter jusqu'à 25 ans maximum leur a dit le banquier, ensuite la banque ne suivra pas.  

 

En reprenant le graphe au dessus, (prix vs intérêt). On peut calculer pour un remboursement mensuel constant de 1500Euro (graphe en dessous) :

 

1)       Le coût total du l’achat, qui est égal au coût du bien plus les intérêts payé à la banque. 

2)       La durée du crédit pour pouvoir payer, le bien plus les intérêt de la banque.  

 

 

  Que voit ont  sur le graphe ci-dessus:  

1)       Pour le même bien ce couple aurait du payer au total (achat+intérêt), 440 000Euro en 1991, 145 000Euro en 1997 et 394 00Euro en 2006 (466 000Euro en 2007 si les taux reprennent 1 point et que le marché stagne). Sur cette période, notre couple, en fonction du moment de l’achat aura payé du simple au Triple pour le même bien… 

 

2)       Pour le même bien ce couple aurait du s’endetter 25 ans en 1991, 8 ans en 1997 et 22 ans en 2006 (et 26 ans en 2007 si les taux reprennent 1 point et que le marché stagne). Sur cette période, notre couple, en fonction du moment de l’achat aura une durée de crédit qui sera passé du simple au triple aussi…  

 

On s’aperçoit alors de quelque chose de très intéressant, notre couple est hors du marché, soit plus de 25ans de remboursement à deux dates, en 1991 et en 2007 (si les taux reprennent 1 point et que le marché stagne).  

 

En 1991 nous le savons, le marché est tombé…En 2007, la question est donc : est il possible qu’il tombe aussi ?  

 

Je pense qu’un élément de réponse est dans l’effort supplémentaire qu’il faux pour supporter, soit une augmentation de l’immobilier, soit pour supporter une augmentation des taux. En effet, comme nous le savons les intérêts à rembourser à la banque sont calculé sur le capital restant chaque mois, à rembourser.  

En fait, les effets de l’augmentation de 1% des taux d’intérêt sur un marché à 2300Euro le mètre carré ne sont pas du tout les même que sur un marché à 5500Euro le mètre carré… car pour les intérêt ce ne sont pas les % d’augmentation de l’immobilier qui compte mais bel et bien la somme empruntée… les effet sont exponentiels (c’est ce que l’on voit de 1991 à 1992 et ce que l’on voit de 2006 à 2007).  

Pour s’en convaincre et pour déterminer quand passe t-on hors du marché (soit plus de 25 ans de remboursement) il faut tracer deux graphes : 

 

1)       Durée de remboursement (pour un remboursement mensuel fixe de 1500Euro) vs Prix au mètre carré à un taux de crédit constant (disons 3.5%). 

 

2)       Durée de remboursement (pour un remboursement mensuel fixe de 1500Euro) vs taux de crédit  à Prix au mètre carré constant (disons 5500Euro).  

 

Nous allons donc étudier, l’effet d’une augmentation soit des taux, soit des prix sur le marché actuel et voir l’effet sur  la durée d’endettement. En fait ceci est une mesure de la facilité à rendre les potentiels acheteurs en dehors du marché.

 

 

En regardant les graphes ci-dessus on s’aperçoit que :  

 

1)       Notre couple sera hors du marché actuel (5500Euro le mètre carré et 3.5% d’intérêt) si les prix augmentent de 5500Euro le mètre carré à 6000Euro le mètre carré. Ils peuvent donc encore accepter une hausse des prix de 9%. 

 

2)       Notre couple sera hors du marché actuel (5500Euro le mètre carré et 3.5% d’intérêt) si les taux augmentent de 3.5% à 4.3%. Ils peuvent donc encore accepter une hausse des taux de 0.8%.  

 

Donc dans la situation actuelle si la BCE remonte les taux de 1% ou si l'immobilier prend encore 10% l'an prochain, ils seront hors du marché… ainsi que pas mal de primo accédants. 

 

En fait, Le risque actuel viens plus de la remonté des taux plutôt que de la hausse des prix… la BCE vas remonter ces taux de 1 point, donc notre couple sera hors du marché et alors que ce passe t’il…  

 

1)       Soit l’activité de l’immobilier est forte, ce qui veut dire que notre couple gagne peut d’argent face aux autres couples qui veulent acheter la même chose qu’eux … dans ce cas, les stocks de biens à la vente continuent à diminuer car les autres couples peuvent acheter. Dans ces conditions, notre couple n’a qu’à pleurer car il a perdu l’occasion d’acheter et le marché n’est pas prêt de se retourner. 

 

2)       Soit l’activité de l’immobilier est faible, ce qui veut dire que notre couple gagne sensiblement autant d’argent face aux autres couples qui veulent acheter la même chose qu’eux… dans ce cas, les stocks de biens à la vente montent car les autres couples ne pas peuvent acheter non plus. Dans ces condition notre couple a sûrement bien fait de ne pas acheter car nous sommes sûrement au bords du crack.  

 

Selon la FNAIM les stock on explosé, on peut aussi voir ce phénomène sur le site se loger.com ou l’on a dépassé les 500 000 biens a vendre. On dirait que nous sommes dans la configuration numéro 2.  

 

Nous l’avons vu, ce qui à un effet sur les prix de l’immobilier, ce n’est pas la hausse ou la baisse des taux des taux… Le vrai effet sur les prix c’est la capacité des primo accédants à acheter… si cette catégorie est hors du marché… le marché se grippe… et l’avenir nous dira la suite. 

 

En conclusion je dirais que si vous étés en phase d’acheter, que vous êtes à un taux d’endettement de 30% ou plus, que vous êtes en durée de crédit a 25 ans ou plus… Attendez encore 6 mois avant d’acheter… car le marché pourrait se retourner très bientôt. Et être le dernier a acheter a plus haut historiquement atteint avec un taux de crédit qui à déjà re-augmenté… ça fait vraiment pas très malin.  

 

Bon courage à tous.  

Publié dans Immobilier

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Laville vincent 27/07/2007 00:15

Bonjour,
Merci pour vos précieux conseils !!  Nous étions sur le point d\\\'acheter !Le calcul est simple: hausse des taux + prix au plus fort , en gagnant 4000 euros à 2, on est déjà à 33,2 % d\\\'endettement avec un apport de 15 000 euros pour un bien à 224000 euros tout compris. Autrement dit mieux vaut ne plus rien avoir à acheter ensuite et surtout pas de voiture!!! La solution est tout de suite trouvée...louer et attendre car de toutes façons on court au désastre en s\\\'engageant dans ce projet. Certains spécialistes affirment d\\\'ailleurs qu\\\'avec ce niveau de prix on atteint le seuil de solvabilité d\\\'une grande majorité de français, c\\\'est notre cas.

Yves 12/09/2006 16:40

excellent mais on ne tient pas compte de l'inflation (passée et future)et des niveaux de salaire ... la suggestion de Guillaume est une solution.   Yves

Pierre Abadie 14/09/2006 00:00

SI l'on veut comparer les prix de l'immo et une autre variable je reprendrais l'avis de MArc touati (economiste en chef de natexis banque populaire)...
"Rappelons tout d'abord qu'une bulle spéculative désigne la formation d'un écart cumulatif et auto-entretenu entre la valeur financière d'un actif et sa valeur "réelle". Ainsi, on pourra dire qu'il n'y a pas de bulle immobilière en France, si l'augmentation de 97 % des prix immobiliers depuis 1998 correspond à l'évolution réelle des biens immobiliers et, plus globalement, à celle de l'ensemble de l'économie française. Or, la meilleure approximation de l'évolution de cette dernière réside dans celle du Produit Intérieur Brut.Et c'est là que les choses se gâtent. Car, si, en sept ans, les prix de l'immobilier ont augmenté de quasiment 100 % dans l'Hexagone, le PIB français en valeur n'a progressé que de 25 %. Il s'agit donc d'un rapport de un à quatre. Hasard ou coïncidence, cet inquiétant rapport correspond presque exactement à celui qui prévalait de 1984 à 1990. Au cours de ces sept années, les prix de l'immobilier avaient effectivement augmenté de quasiment 200 %, mais le PIB en valeur avait progressé de près de 60 %. Pour être exact, le rapport est donc encore plus excessif aujourd'hui qu'il y a quinze ans.En d'autres termes, n'en déplaise à certains, nous vivons actuellement une situation analogue à celle des années 1984-90, en l'occurrence un écart excessif et auto-entretenu entre la valeur des actifs immobiliers et la valeur de la richesse nationale. Mais, ne s'agirait-il donc pas là de la définition d'une bulle ?Qui plus est, même si les taux d'intérêt nominaux et réels sont bien plus bas qu'en 1990, l'explosion de l'endettement des ménages, la multiplication des crédits sur des périodes de 25-30 ans à des particuliers peu solvables ou encore la faiblesse de l'emploi fragilisent encore la situation du marché immobilier et, par là même, celle de l'économie française dans son ensemble. Et pour cause : pour de nombreux ménages endettés au maximum de leurs capacités, la faiblesse de l'emploi et du pouvoir d'achat risque de les obliger à vendre leur logement, augmentant mécaniquement l'offre de biens immobiliers, alors que la demande se tarît (compte tenu des prix actuels). De telles évolutions ne manqueront évidemment pas de peser à la baisse sur les cours."
Pour info voici les prix en euro constant sur Paris, on voit bien que nous arrivons au meme niveau que 1991:

Un autre tableau interessant est celui-ci, ou l'on voit bien que la date d'achat est primordiale (surtout lorsque l'on sait que la detention moyenne d'un bien immo en france est de 7ans)...
En effet l'accedant à la proprité à Paris en 1991 avait perdu plus de -40% de la valeur de son bien en 1998 (soit 7ans apres) et il ne rentre dans ces frais qu'en 2004 (soit 13ans apres) avec +2.7%...
Les accedant a la proprité de 1997 a 2001 peuvent parler de plus value et peuvent penser que le marché montera jusqu'au ciel... de toute façon cela ne changera rien pour eux si le marché degringole puisqu'ils ont achté au plus bas... de là a conseiller aux autre d'acheter en 2006 c'est à dire au plus haut historiquement atteint... je ne suis pas sur  

Guillaume 08/09/2006 19:20

Messieurs, ne vous chamaillez pas... je suis tombé sur ce forum en cherchant les futures tendances, et je dois avouer que l'analyse présentée est très intéressante, car elle met sur des graphiques ce que l'acquéreur ressent au moment de son achat (et qui conditionne le marché, c'est entendu). Peut être alors pourrons nous enfin faire de l'analyse technique sur la vente/achat immo ;-) reste à trouver le bon indice. Question: quelle est l'influence des investisseurs étrangers sur les prix immo (en particulier sur paris) ? - car un des paramètres est bel et bien le pouvoir d'achat (paramétrage des hypothèses initiales). Peut être peut on ajouter une courbe qui est le salaire moyen sur paris ? Merci en tous cas pour cet exercice très "lumineux".

Pierre Abadie 13/09/2006 23:47

Bonsoir Guillaume,
Commencons par les salaires... je pense perso que le marché se grippera a cause du primo-accedant ou plutot du primo non-accedant car la banque ne suit pas...
Je vois que vous recherchez un indicateur, je vous pense que celui du credit foncier-ESSAC va vous plaire:
En partenariat avec l’ESSEC, le Crédit Foncier a conçu un instrument de mesure inédit, qui exprime en m2 la capacité d’achat logement des ménages primo-accédants dans l’ancien.
L’endettement des ménages, et plus particulièrement celui des primo-accédants, est un thème d’actualité. La mesure de leur capacité d’achat intéresse tous les professionnels de l’immobilier. Fort de son expertise du marché immobilier et de ses 20 000 prêts distribués à cette cible d’acquéreurs, le Crédit Foncier a conduit dans le cadre de la Chaire Immobilier ESSEC-Crédit Foncier, une réflexion sur l’élaboration d’un indicateur semestriel, original et pédagogique. Un indice unique et complet. L’indicateur Crédit Foncier/ESSEC est le seul indice à étudier spécifiquement les ménages primo-accédants dans l’ancien et à concevoir leur solvabilité en termes de m2. Une mesure simple et évocatrice, tant pour les professionnels que pour le grand public. Il est également le premier à dégager une marge de solvabilité exprimée en surface supplémentaire. Elle est comprise entre la capacité moyenne d’achat en m2, calculée sur des valeurs moyennes de taux d’effort et de durée de remboursement (28 % et 20 ans pour le 1er semestre 2005) et la capacité maximale d’achat, obtenue avec un taux d’effort optimal sur une période d’emprunt maximale (35 % et 25 ans).Il apporte, de plus, une vision précise des résultats par région, avec un focus sur Paris et un découpage départemental pour l’Ile-de-France et, bientôt, par grandes métropoles françaises. Enfin, un zoom arrière sur les cinq dernières années ajoute un éclairage dynamique à la réflexion.
Résultats du 1er trimestre 2005
INDICATEUR NATIONAL
- Capacité d’achat moyenne : 50,7 m2 (dans l’ancien, pour les ménages primo-accédants).- Marge de solvabilité : 18 m2 (écart entre la capacité d’achat moyenne et la capacité d’achat maximale).
INDICATEUR PAR RÉGION
- Capacité d’achat moyenne la plus élevée : Limousin : 120,6 m2 (- 3 % sur un an)
- Plus forte hausse sur 1 an (2005 S1/2004 S1) : Nord-Pas de Calais : + 2,7 % (77,3 m2)
- Capacité d’achat moyenne la plus faible : Ile-de-France : 42,9 m2 (+ 1,2 %)- Plus forte baisse sur 1 an (2005 S1/2004 S1) : Rhône-Alpes : - 6,2 % (61,4 m2)
RÉCAPITULATIF 1er SEMESTRE 2005
- Taux d’effort moyen 28 %
- Taux d’effort maximal : 35 %
- Durée de remboursement moyen : 240,2 mois
- Durée de remboursement maximale : 300 mois
- Revenu annuel moyen d’un ménage primo-accédant en France  :   28.714 €
pour plus d'info voire l'etude avec graphe depuis 2000:
http://www.creditfoncier.fr/editorial/telechargements/indicateur_cff_essec/indicateur_cff_essec_2005_1.pdf
Perso les entrangers je n'y crois pas du tout, nous sommes d'accord qu'il y a des micro marchés locaux (comme l'ile saint louis à Paris par exemple) mais sinon leur effet est marginal sur une grande ville ou sur le marché frnaçais global.
Pour s'en convaincre, étudions une source fiscale. Le fichier FILOCOM (fichier des logements par commune) est un fichier conçu par la Direction Générale des Impôts pour les besoins de la Direction Générale de l'Equipement. Le fichier liste les propriétaires de résidences secondaires "non-résidents fiscaux". Ce sont pour une grande part des étrangers non-résidents, mais aussi des Français expatriés. Une étude de synthèse, intitulé Les résidences secondaires possédées par les étrangers, est disponible depuis Décembre 2004.
En 2003, le fichier FILOCOM indique que 223.000 résidences secondaires appartiennent à des étrangers non-résidents en France, soit 0,7% du parc de logements. Entre 1994 et 2000, 10.000 transactions par an en moyenne ont été réalisées au profit d'étrangers non-résidents.









Par ailleurs, les chiffres des Notaires et les analyses de l'INSEE montrent que 2% au maximum de transactions sont le fait d'étrangers. Les notaires de Gironde estiment, dans leur étude Profil des acheteurs en Gironde en 2003, que les étrangers représentent 1,2% des transaction d'achat, dont 42% de Britanniques. En Gironde, lieu d'implantation traditionnel des Britanniques, les Britanniques réalisent 0,5% (zéro virgule cinq pourcent) des transactions d'achat.
Enfin, si l'on rapproche les chiffres de la présence des étrangers (10.000 acquisitions par an) par rapport à la croissance annuelle du parc de logements (environ 350.000 logements par an), la présence des étrangers paraît dérisoire.
source: www.bulle-immobiliere.org
Voila
cheers
 

seb 22/08/2006 01:29

Je ne voudrais pas paraître grossier mais les fautes d'ortographe et d'accord sont vraiment trop nombreuses pour que le contenu semble crédible... C'est dommage car il l'est.
Pour reprendre la conclusion : ça fait vraiment pas très malin... :)

Pierre Abadie 22/08/2006 20:11

Non, ne vous inquietez pas ce n'est pas grossier...
Et c'est assez souvent que ce soit sur des blogs ou des forums que cetains internautes critiquent la forme mais par contre n'apporttent rien au fond du debat...
Si vous avez un peu de temps pour corriger, je mettrait avec plaisir en ligne la nouvelle version...
Question pour les gens pas forts en orthographe: lorsqu'on dit "les fautes d'accord" le mot accord il est invariable?
cheers

pat 13/07/2006 17:41

D'accord, c'est de la mécanique, sauf que... c'est pas ça. Un clou chassant l'autre des tonnes de liquidités se sont retrouvées sur le marché immobilier, parce que la bourse, c'etait plus sur, les nouvelles technologies s'effondraient. Ce schema s'applique pour des accedants voulant se loger. Et je dirai pour les maisons; ce que j'ai constaté pour les appartements, c'est la dégradation du marché, sa paupérisation. En 1998, dans ma région, pour visiter un appartement, il n'y avait plus que les curieux.Si certains gros revenus en loi de robien ou monuments historiques se sont laissés prendre, cela rajoute une dimension politique et sociale : les gros revenus ne sachant meme plus où placer leur argent le mettent sur des programmes aléatoires (ou carrément invivables), ou il se vaporisera. Un placement pour la location ne vaut que si il y a locataire. Raison pour laquelle on vend à l'autre bout du pays des programmes dont les habitants du lieu savent pertinamment qu'il est complétement farfelu...Mais comme disais rockfeller quand tout le monde est au courant, il est temps de se retirer, le krach n'est pas loin. Que certaines professions (du batiment) aient pratiqué avec succés par le passé, l'achat, la restauration et la location, quand tout le monde à la meme politique, où sont les locataires ?Personnellement j'ai toujours suivi les journaux d'annonces gratuits, et en tant que professionnel du batiment, mon sentiment est que l'immobilier est sursaturé, et independamment de toute remonté des taux ne peux que s'effondrer durablement et devenir une NON VALEUR POUR TOUJOURS. ce qui aux temps historiques a toujours été.