Conjoncture : le taux du crédit sera déterminant

Publié le par Pierre Abadie

ça y est même sur seloger.com on ose parler de baisse...

Il vous dirons dans 6 mois qu'ils vous aurons prevenu... d'ailleurs tout les media vous aurons prevenu...

même la FNAIM vous dit " Janvier 2006 : Nouvelle confirmation du ralentissement de la hausse des prix"

C'est clair non? En ce moment si vous voulez acheter... mieux vaut attendre encore quelque mois, histoire de voir ce qui vas se passer!!!

le lien: http://www.seloger.com/s_actu/187078/estext_actu.htm

Conjoncture : le taux du crédit sera déterminant

En 2006, c'est le taux du crédit qui devrait donner le tempo du marché. De sa stabilité ou de sa remontée va dépendre le maintien ou la baisse de la demande ainsi que le mouvement des prix.

Des enquêtes de marché se concluant par de la prospective, les professionnels de l'immobilier et les notaires en sortent régulièrement à partir de l'analyse concrète du marché.

D'autres études, partant de ces mêmes enquêtes, expliquent les comportements de ce marché et son orientation à moyen terme. C'est le cas de la note trimestrielle réalisée par la direction des Etudes Economiques du Crédit Agricole fin janvier 2006. Elle décortique les raisons du tassement de la demande qui se révèle depuis quelques mois sur le marché de l'accession, se traduisant par des ventes qui se stabilisent dans l'ancien et freinent dans le neuf, des prix qui ralentissent globalement même si certains micro marchés sont encore euphoriques, des stocks qui remontent dans l'ancien comme dans le neuf, en province comme en Ile-de-France.

L'auteur de la note, Olivier Eluere, explique les raisons de ce tassement. Face à la hausse des prix, prohibitive, les niveaux ayant progressés de 115% depuis 1996, la solvabilité des ménages se dégrade et les investisseurs voient le rendement locatif s'amenuiser.
Sur le premier point, la démonstration est éloquente : « le ratio de solvabilité des ménages acquéreurs d'un logement ancien (le taux d'effort) a atteint, en moyenne 31% l'an dernier contre 28% en 1998. Mais ce ratio n'est qu'une moyenne. Et il est supérieur à 35% pour 20% des acquéreurs ».

Désormais, le taux d'effort, malgré des taux bas et une durée des prêts qui se rallonge, atteint des niveaux critiques, ce qui engendre, de la part des primo-accédants à revenu modéré, à renoncer à l'acquisition.

Parallèlement, « même si la part des acheteurs déjà propriétaires finançant en partie leur achat par une revente a progressé ces dernières années, cette part peut finir par se stabiliser ». Effectivement, celui qui revend son bien à prix fort se retrouve à en acquérir un autre à prix tout aussi élevé. Sauf à passer par la case locataire en attendant que les prix baissent.

Par ailleurs, « une partie des accédants conclut une acquisition au prix de concessions marquées par rapport à la taille et l'emplacement du bien. Mais ces concessions pourraient avoir atteint leurs limites ». En d'autres termes, certains acquéreurs potentiels pourraient préférer rester locataires dans un environnement plus favorables en terme de commodités : établissements scolaires ou transports en commun.

Sur le second point, celui de l'investissement, le « taux de rendement s'érode ». Il est encore supérieur à un rendement obligataire mais faible néanmoins risquant de décourager certains projets d'investissements.

Dans tous les cas, la demande s'interroge même si elle reste soutenue par des facteurs structurels (démographie, décohabitation, préparation de la retraite...) et par l'attractivité du crédit. Et, « en 2006, la variable déterminante du marché sera le niveau des conditions de crédit. Le scénario le plus probable est celui d'une remontée modérée et graduelle des taux de rendement obligataires, de 3,30% à 4% », ce qui induira une demande plus modérée et des prix qui vont atterrir en douceur.

Reste que « si les taux longs observent une remontée liée à une résurgence des risques inflationnistes, la solvabilité des ménages connaîtrait une dégradation entraînant un repli de la demande et un ajustement des prix ».

Une évolution des taux qui ressemble à une épée de Damoclès

Elisabeth Lelogeais
SeLoger.com – Février 2006

 

 

Publié dans Immobilier

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