Conseil pour l'acheteur (le primo surtout)

Publié le par Pierre Abadie

1) Imaginons que tu achètes un bien aujourd'hui à 200 000Euro, 35m2 a paris, c'est petit mais tu es jeune genre 23 ans, mais tu en a marre de payer 800Euro par mois pour ça.

2) Tu es malin donc tu fais 200000/800= 250 mois de loyer donc la valeur de tout appart est équivalente à 21 ans de loyer.

3) Donc tu achète un bien 200 000Euro + frais ~10% donc 20 000 euro et tu avais environ 20 000Euro d'apport (merci papa) donc tu emprunte 200 000 a 4% sur 21ans.

4) la surprise tu t'aperçois que tu paye 1174Euro de remboursement de crédit par mois, mais bon tu l'accepte, c'est plus cher mais au moins ce n'est pas jeté par les fenêtres, tu deviens proprio. Bon en rentrant tu prend ta calculette et tu t'aperçois que 1174*12mois*21ans ça fait tout de même 295 000 Euro.
Bon le crédit coûte 95 000 Euro, si on fait 95 000/800 = 118 mois de loyer équivalent, ça fait quand même 10 ans de loyer de ton actuel appart.

5) Bref ta vie change tu trouve une femme, tu te marie et tu a un gosse, (ça t'as pris 10 ans car tu n'est pas aussi malin avec les femme qu'avec l'immobilier). Et là dans ton 35 mètre carre c'est un peu étroit donc tu cherches un nouvel appart.

6) merde l'immobilier a chuté de 40%, ton bien ne vaut plus que 120 000Euro, mais bon ce n’est pas grave car le 4 pièces qui coûtait 400 000Euros, il n'en vaut plus que 240 000Euro. Il ne manque que 120 000Euro trop cool

7) Bref tu fait tes comptes, tu peut vendre ton bien 120 000Euros cool, tu a rembourse à la banque 1174*12mois*10ans= 140 000Euro, mais la gros problème, la banque a été plus maline que toi à l'époque et la première partie de ton crédit tu n'as rembourse que des intérêts, donc tu as rembourse 95 000Euro d'intérêt et 45 000Euro de capital.
En bref tu dois encore a la banque 295 000 euro - 140 000 euro = 155 000 Euro, mince Gros problème c’est plus que la valeur de ton bien.

8) Le petit arrive il faut changer d'appart, tu vends a 120 000 Euros tu rembourses la banque 155 000 euro et tu achètes le 4 pièces 240 000Euros + 24 000 de frais.

Bilan de l'opération tu a 33 ans, et tu dois a la banque 155 000euro + 240 000Euros +24 000Euro - 120 000Euro = 299 000Euros.

Mais comme le marche chute, les taux de crédit son plus haut, maintenant 6%, là tu prend sur 25 ans car c’est beaucoup, ça fait donc 1926 Euro par mois sur 25 ans. Donc 1926 * 12mois * 25ans = 578 000Euro
Donc pour un achat d'un bien de 240 000Euro tu paye 338 000Euro de crédit.

Tu as 33 ans tu dois rembourser 578 000Euro a la banque et tu auras fini dans 25 ans soit a 58 ans

Bien joue...


1) Maintenant imaginons que tu est pas très malin tu n'achètes pas ton 35m2 mais tu le loue pendant 10ans a 800Euro. 10*12*800 = 96 000 Euro de perdu mince alors.

2) mais bon tu décides de mettre de cote le coût du crédit si tu avais acheté donc 1174 - 800 = 374 euro par mois. Ca fait donc 374 * 12mois * 10 ans= 45 000Euro de place, tu n'étais pas très malin et durant ces 10 ans, tu as place et seulement gagne 5000 Euro car tu étais a la caisse d'épargne, mais bon ça fait tout de même 50 000Euro.

3) tu rencontre bobonne et puis le gosse et la surprise le marche immobilier est tombe de 40%, et tu peut acheter un 4 pièces pour 240 000Euro au lieu de 400 000Euro a l'époque.

4) 240 000Euro + 24 000 Euro de frais - 50 000Euro d'économie ça fait
214 000 Euro a emprunter a la banque, mais bon dommage les taux sont a 6%, sur 25 ans ça fait 1378Euro/mois de crédit.
Tu gagne mieux ta vie tu peut prendre plus, tu peux aller jusqu'a 1926Euro/mois de crédit (Surprise la même somme que dans le cas précédant).

5) en remboursant 1926Euro par mois tu peux rembourser ton bien en 13.5 ans avec un taux de crédit de 6%.
Tu aura donc paye 1926 * 13.5 ans * 12 mois = 312 000 euro
soit 72 000Euro de crédit.

Tu as 33 ans tu doit 312 000Euro a la banque et tu aura fini de rembourser a 46 ans.

Ce cas n’est qu’un exemple, chacun doit faire extrêmement attention a l’achat, surtout les primo accédants… pour ceux-ci je pense que c’est une erreur d’acheter au plus haut… pour l’immobilier comme pour la bourse, les arbre ne poussent pas jusqu’au ciel. En ce moment les prix stagne est les stock de biens a la vente explosent (+40% en 1 an)…

Pour info les prix de l'immobilier japonais ont été divisé par 3 en 10ans, il y a beaucoup de famille prisonnières de leur crédit et ayant un bien qui vaut moins que ce qu'elle doivent a la banque...

Bon courage a tous

 

Publié dans Immobilier

Commenter cet article

Pierre Abadie 24/10/2005 19:58

Philipe, merci pour votre commentaire...

Evectivement je ne suis pas etonné que vous ayez lu ce texte quelque part... il a ete poste sur le forum boursorama, celui des echo est celui de la bulle immobiliere... mon pseudo est abadiepi (car je m'appelle Pierre Abadie).

Pour le credit il est vrai qu'il n'est pas tout a fait vrai que tout les interet sont rembourse en premier lieu... mais comme vous le savez les interet sont habituellement calculé sur le capital à rembourser...
si on veut pousser on peut aller sur le site suivant
http://par.societegenerale.fr/EIP/resources/production/Home/prets/prets_immo/

ou on peut acceder au tableau d'amortissement

en realite il faut rembourser a la banque un capital de 125 242,53 euros ce qui est entre nous soit dit toujours plus que la valeur du bien malgres 10 ans de remboursement de credit

Neanmoins en lecteur attentif je suis sur que vous n'avez pas manque que dans le deuxieme cas le 20 000Euro donne par le papa on disparu si on les rajoute on est toujours a un delta de environ + ou - 10 000Euro...

Allez disons que la demonstration en juste + ou - 10%. Comme il y a 266 000Euro de difference entre les deux cas soit le cas 1, 85% plus cher que le cas 2, le raisonnement reste certainement valide

Par contre je n'etait pas au courant pour le transfert de pret, c'est une bonne info ca !!!

merci

Philippe 24/10/2005 00:25

sauf erreur y'a plein d'erreurs dans ton boui boui (qui n'est pas de toi soit dit en passant), j'ai déjà lu cela quelque part...

Je n'ai jamais vu de crédit ou on rembourse d'abord tous les intérêts et ensuite le principal...

Sauf dans des montages très particulier à fin de fiscalité... Donc revois ta copie.

Idem il peut avoir signé un accord de transfert de son ancien prêt sur une nouvelle acquisition immobilière et garder le privilège de son taux d'intérêt pendant 21 ans.